En el post de hoy vamos a tratar un tema muy frecuente en las comunidades de vecinos: que haya algún vecino que no pague la cuota, reduciéndose así el presupuesto para gastos comunes.
La primera recomendación siempre va a ser haber intentado por medios extrajudiciales, de buena fe, la negociación con la persona que impaga. Ahora bien, no siempre es fácil siquiera ponerse en contacto con esta persona. Por lo que, si no queda más remedio, habrá que acudir al procedimiento judicial.
El procedimiento adecuado para estas situaciones es el procedimiento monitorio, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Este procedimiento es especial y su finalidad es únicamente crear un título judicial que se pueda ejecutar. Por explicarlo en términos más simples, se trataría de que el juez “ratificara” la deuda que la Comunidad de Propietarios tiene con el propietario moroso y la hiciera exigible por medios judiciales. Eso sí, la deuda que se reclame ha de ser una deuda dineraria, líquida, vencida y exigible, aunque no existe ningún límite en el importe a reclamar.
Pero para acudir a este procedimiento nos hace falta una certificación del acuerdo de la Junta de propietarios en donde se haya aprobado la liquidación de la deuda por quien actúe como Secretario, con el visto bueno del Presidente, habiendo notificado a los propietarios afectados debidamente. En esta Junta también se deberá autorizar al Presidente o al Administrador a que pueda exigir la deuda acordada ante los tribunales, judicialmente.
Resulta además conveniente que se desglose la deuda, siempre que sea posible, viendo qué tipo de gastos han dejado de cubrirse (por ejemplo, si se ha impagado una derrama, o la cuota, etc.) y las fechas de cada recibo impagado.
El certificado de liquidación de la deuda será como una carta que se dirija al propietario moroso y se le explicará en qué consiste y que se acordó que el Presidente o Administrador, en su caso, tienen la facultad de ejercitar las acciones judiciales pertinentes para solucionar su situación de impago. Entonces, este documento sirve como una suerte de requerimiento antes de la demanda, que resulta necesario para interponer la demanda, dándole la oportunidad de que en el plazo de los días que la Junta haya considerado abone la cantidad que adeuda.
Esto tiene que notificársele debidamente, si es posible mediante correo certificado con acuse de recibo, burofax, correo electrónico si se permite, y si aun así no lo recibe, se publicará en el tablón de la Comunidad, de haberlo, o en algún lugar donde pueda verse, como el ascensor.
Si aun con esas el propietario deudor no abona lo debido, se podrá abrir el procedimiento monitorio tal y como comentábamos. Este procedimiento se utiliza en general para reclamar deudas y se caracteriza por la agilidad que supone, en caso de que el deudor haga caso del requerimiento judicial de pago.
A la demanda monitoria habrán de adjuntarse: el certificado de la convocatoria de la Junta General, la certificación de la liquidación, la certificación de notificación del acta (de ahí lo que se comentaba del acuse de recibo) con el que también se acredita que se le ha requerido previamente el pago y una nota simple de la propiedad del Registro de la Propiedad para acreditar que la persona morosa es efectivamente la propietaria del inmueble.
Queremos añadir a esta guía de pasos a seguir un recordatorio de la prescripción de la acción: el plazo para reclamar las deudas es de 5 años. Aunque hay que conocer que, si son deudas generadas y exigibles de antes del día 7 de octubre de 2015, la prescripción será de 15 años (por la reforma que se llevó a cabo en 2015 del artículo que regula este plazo).
Para los pasos previos a la demanda y para la interposición de la misma y posterior ejecución de la deuda, lo recomendable es contar con profesionales y expertos en Derecho Civil, para que todo sea lo más sencillo posible. No dudes en contactarnos, estamos aquí para ayudarte.
Andrea del Rey Romero
Abogada ejerciente con especialización en Derecho Penal y Derecho de Familia. Grado en Derecho por la Universidad de Granada y Máster de acceso a la abogacía de la misma institución.
