En el post de hoy vamos a tratar un tema que resultará de especial interés para muchos de vosotros: el impago de los alquileres en tiempos de COVID-19.
El pasado 22 de Diciembre de 2020, entraba en vigor el Real Decreto-ley 37/2020, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. A través del mismo, el gobierno buscaba establecer una regulación que desahogara, al menos temporalmente, las cuentas de aquellos en situación de mayor vulnerabilidad. En este artículo nos centraremos en la parte dedicada a las viviendas.
Este Real Decreto, modifica en su artículo 1 el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, introduciendo, hasta el final del estado de alarma, una serie de medidas para los procedimientos relativos a
– Reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario.
– Expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que busquen recuperar la posesión de la finca.
En estos casos, podrá ser solicitada la suspensión extraordinaria del procedimiento por aquellos ciudadanos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sin posibilidad de encontrar a una vivienda alternativa.
Las situaciones de vulnerabilidad económica son las definidas en los apartados a) y b) del artículo 5 del Real Decreto 11/2020, y deberán de ser debidamente acreditadas a través de los medios que el art.6.1 del referido decreto, recoge. Además, será preciso un informe elaborado por los servicios sociales que contendrá una valoración de la situación y propondrá las medidas que deberá adoptar la administración competente.
El Juez, con base en la información aportada por las partes y el informe de los servicios sociales, emitirá su fallo, acordando o no la suspensión del desahucio o levantamiento. En caso de que se acredite la vulnerabilidad y se acuerde la suspensión, la Administración deberá, antes de que finalice el periodo de suspensión, adoptar las medidas propuestas por los servicios sociales en el informe elaborado, u otras que sean adecuadas para solucionar el problema habitacional de la persona vulnerable.
Se añade, además, en este Decreto, el artículo 1 BIS, para regular la suspensión de los desahucios y lanzamientos en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.”
Es decir, en aquellos casos en que los inquilinos no cuentan con un título habitacional.
En estos casos, el decreto condiciona la aplicación de las medidas contenidas en el mismo, a las viviendas cuyos propietarios sean:
– Personas Jurídicas.
– Personas físicas titulares de más de 10 viviendas.
Además de ser también necesaria la acreditación de la situación de vulnerabilidad económica del inquilino sin título, siendo necesario que tenga la consideración de persona dependiente de acuerdo al apartado 2 del art.2 de la Ley 39/2006, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
En estos supuestos, el Juez tendrá también en cuenta:
– Si las circunstancias que han motivado la entrada en la vivienda son constitutivas de extrema necesidad.
– La cooperación de los inquilinos con las autoridades competentes, de cara a buscar una alternativa habitacional.
Para finalizar, en el apartado 7 de este primer artículo del RD 37/2020, el legislador ha determinado los supuestos en los que no será posible la suspensión del procedimiento de desahucio o lanzamiento:
- Si es inmueble de persona física con acreditación de que el mismo constituye residencia habitual o segunda residencia, sin perjuicio el número de viviendas que tenga a su nombre.
- Si es inmueble de persona jurídica que haya sido cedido a persona física que tuviere en el su residencia habitual o segunda residencia.
- Que la entrada o permanencia en el inmueble sea constitutiva de delito.
- Que la vivienda se esté usando para actividades ilícitas.
- Que el inmueble tenga la característica de vivienda social que ya haya sido asignada a un solicitante o a una entidad para que proceda a su gestión.
- La entrada en el domicilio haya sido posterior a la entrada en vigor de este Real decreto (22 de Diciembre de 2020).
Santiago Yanini
Socio fundador del despacho, experto herencias y liquidación de sociedad de gananciales. Socio-Fundador de Abogados Gil Lozano CEO Abogados Gil Lozano. Especialista en liquidación de patrimonio, herencias y negociaciones.
