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 Abogados Madrid | Renta Antigua

El día 31 de Diciembre de 2014 concluyen los contratos mal llamados de Renta Antigua, desde el despacho queremos hacer un estudio de los llamados contrato de renta antigua y explicar por qué el próximo día 31 de Diciembre de 2014 concluyen más de 60.000 arrendamientos de locales comerciales de renta antigua, y 100.000 arrendamientos de vivienda de renta antigua.

En el año 1964 debido a la escasez de viviendas en las grandes ciudades y a los exorbitados precios que cobraban sus dueños por el alquiler, el legislador adoptó la decisión de protección para los inquilinos, dado que con carácter previo a ésta Ley de 24 de Diciembre de 64 cualquier propietario podía desahuciar a los inquilinos de un día para otro. En 1964 y para paliar la situación se elabora y aprueba una Ley defensora de los Derechos de los inquilinos, tal es así que los arrendatarios tenían derechos a subrogaciones y las viviendas pasarían de padres a hijos y a nietos, etc… en una larguísima cadena concatenada de arrendatarios. Con ésta situación se protegía al arrendatario pero los arrendadores que fallecían le dejaban una herencia envenenada a sus herederos, tal es así que algunos arrendadores cobraban 100 pesetas de arrendamiento, menos de lo que hoy supone un euro, y con la normativa administrativa el edificio tenía que hacer obras de ITE, estas de elevados precios, sin tener ni siquiera el arrendador su vivienda, y tampoco tendría perspectivas de tenerla pronto.

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Viendo lo injusto de ésta situación se elabora y se aprueba un Real Decreto Ley 2/1985 (Llamado Decreto Boyer) que entra en vigor el día 9 de Mayo de 1985 dejando subsistentes algunos preceptos de la LAU de 1964.

Es en 1994 cuando se publica la nueva Ley, más ecuánime para arrendadores y arrendatarios, tal es así que se autoriza incluso una pequeña subida de la renta para los contratos de arrendamiento antiguo, se preveía que a partir de la entrada en vigor de la LAU de 24 de Noviembre de 1994 el primer año se subiría el 10% de la renta, el segundo año el 20% y así hasta los diez años de entrada en vigor de la LAU (2004) que se habría subido la renta el 100% de lo abonado como renta inicial, es decir, por un arrendamiento de renta antigua con una renta inicial de 100 pesetas en el año 2004 el arrendatario pagaría 200 pesetas al mes. Para la actualización de la renta se concedían dos plazos:

  • Se subiría en 10 años el 100% de la renta cuando los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el SMI.
  • Se actualizaría en 5 años el 100% si los ingresos totales percibidos por la unidad familiar del arrendatario superaban los 5,5 veces el SMI.

Llegados a éste punto tenemos que hacer una diferencia entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los contratos de arrendamiento que hoy se denominan para uso distinto de la vivienda (Locales comerciales, oficinas, despachos, etc…).

contrato-arrendamiento-abogados-madridA) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: Este contrato está más protegido en cuanto al tiempo de arrendamiento y en lo que a las subrogaciones se refiere que el de uso diferente del de vivienda, como es lógico según mi modesto punto de vista.

B) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE USO DIFERENTE DE VIVIENDA: Son pequeñas pymes y autónomos los afectados por el cese del contrato de arrendamiento por resolución por transcurso de los plazos legales establecidos en la LAU de 1994.

Dentro de estos dos tipos también hay que hacer una diferencia fundamental, que sean celebrados ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 o que se hayan celebrado después de esa fecha.

Así las cosas el panorama de subrogaciones queda del siguiente modo:

A) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL DÍA 9 DE MAYO DE 1985: La subrogación sólo tendrá lugar a favor del cónyuge del arrendatario (pensemos que en el año 1964 los arrendatarios solía ser el hombre, dado que las mujeres no teníamos apenas capacidad jurídica), o de los hijos del arrendatario que hubieren convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, en defecto de ellos sólo tendrán derecho los ascendientes que hubieren vivido con el arrendatario durante tres años anteriores, como mínimo, a la fecha de su defunción.

Tenemos que destacar la duración del arrendamiento de cada uno de ellos:

1º.- Si el subrogado es conyuge: el contrato concluirá al fallecimiento de ésta.

2º.- Si el subrogado es un hijo: Nos encontramos con dos situaciones:

2º.1.- Si está afectado por minusvalía igual o superior al 65% entonces el contrato concluirá al fallecimiento de éste.

2º.2.- Si no está afectado concluye a los dos años del fallecimiento del arrendatario originario (padre o madre) o cuando cumpla los 25 años de edad, la opción que más tarde en llegar.

Cuestión aparte merece la Pareja de Hecho, si dos personas convivían juntas ¿podríamos hablar de subrogación? Solamente en un caso cuando lleven una convivencia que supere los dos años anteriores al fallecimiento del inquilino y tengan al menos un hijo en común, se hace ésta distinción a los efectos de proteger al más desfavorecido que es el hijo.

B) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON POSTERIORIDAD AL DÍA 9 DE MAYO DE 1985: Se rigen por el RD Boyer.

C) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADO CON ANTERIORIDAD AL DÍA 9 DE MAYO DE 1985: Aquí caben varias posibilidades:

1º.- Que el arrendatario se jubile o fallezca después del día 31/12/2014 en cuyo caso cabe sólo una subrogación al cónyuge del inquilino inicial y sólo cuando siga con el mismo negocio, es decir, la misma actividad que tenía su cónyuge. Al jubilarse o fallecer el cónyuge del arrendatario inicial se resuelve el contrato de arrendamiento.

2º.- Que el arrendatario se jubile o fallezca antes del 31/12/2014 en éste caso cabe también una única subrogación: Cuando exista cónyuge y quiera subrogarse se subrogará el conyuge y el contrato de arrendamiento concluirá en el momento de su jubilación o fallecimiento. Cuando no haya conyuge o no quiera subrogarse cabe una única subrogación en un descendiente que concluirá a lo sumo el día 31/12/2014.

D) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADO CON POSTERIORIDAD AL DÍA 9 DE MAYO DE 1985: Se rige por el RD Boyer.

Fdo.: Yolanda Gil Lozano