EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que se desencadena cuando un prestatario incumple sus obligaciones de pago de la hipoteca. Cuando se contrata un préstamo hipotecario, la garantía de pago se encuentra principalmente en el inmueble adquirido, lo que implica que, en caso de impago, la entidad bancaria puede poner en marcha este procedimiento, lo cual supone el posible embargo de la vivienda.

Previamente a su inicio, es necesario que el banco realice un aviso al deudor de las cantidades debidas con, al menos, un mes de antelación al efectivo comienzo del procedimiento de ejecución hipotecaria (de esta manera se trata de garantizar la posibilidad de que el deudor abone las cantidades debidas). Asimismo, la entidad bancaria debe comprobar la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado ya que únicamente se encuentra facultada a resolver el contrato y solicitar la devolución completa del préstamo en caso de que se cumplan con los requisitos para ello:

  • El incumplimiento se produce en la primera mitad del préstamo hipotecario y supone el 3% del crédito inicial o 12 cuotas.
  • El incumplimiento se produce en la segunda mitad del préstamo hipotecario y supone el 7% del crédito inicial o 15 cuotas.

Cuando se ha producido el incumplimiento y alcanza los mínimos impuestos por la cláusula de vencimiento anticipado, la entidad financiera puede proceder a formalizar la demanda ejecutiva. La cual, una vez ha sido admitida a trámite, se notificará al deudor requiriendo al pago de las cantidades debidas más los intereses devengados.

Procedimiento judicial de ejecución hipotecaria 

En aras de justificar la existencia de la hipoteca, se solicita al Registro de la Propiedad un certificado de cargas, donde se detallan todas las que soporta la vivienda. Una vez este se obtiene, se puede dictar la orden de venta de la vivienda, que, generalmente, se realiza en subasta pública; esta deberá ser publicada en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad, en el del Juzgado correspondiente y en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En el día señalado, la propiedad objeto de la hipoteca será subastada al mejor postor a través del portal virtual de subastas del BOE. El precio inicial de esta subasta se determinará en base a lo estipulado en el contrato hipotecario y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación del inmueble.

La adjudicación de la vivienda se realizará en favor de la persona que presente la oferta más alta, siempre y cuando esta oferta alcance al menos el 70% del valor de lanzamiento. En el caso de que la oferta sea inferior o si nadie realiza pujas por la propiedad, el banco tendrá la opción de quedarse con la vivienda por un valor equivalente al 70% del precio de lanzamiento o por la cantidad pendiente de pago, en caso de que esta última cifra supere el 60% del valor de tasación.

Finalmente, el comprador podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y el deudor deberá abandonar el inmueble. Asimismo, la entidad bancaria cobrará las cantidades debidas; si existe un exceso entre el precio pagado por el inmueble y la deuda, se entregará al deudor.

¿Se puede evitar llegar a la ejecución hipotecaria o paralizarla si ya se ha iniciado?

Ciertamente, existen diversas alternativas para intentar no llegar al proceso de ejecución hipotecaria. En caso de que se trate de tu vivienda habitual, una opción es enervar la acción hipotecaria, lo cual implica pagar las cuotas pendientes junto con los intereses correspondientes.

Otra alternativa es buscar un acuerdo con la entidad bancaria, lo que podría implicar la reestructuración de la deuda a cambio de un compromiso de pago. Este acuerdo podría extender el plazo de pago, lo que reduciría las cuotas mensuales, aunque podría resultar en un mayor pago de intereses a largo plazo.

Ahora bien, si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria, es esencial verificar si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas. Este proceso debe llevarse a cabo dentro de los 10 días siguientes a la notificación de la ejecución. En caso de identificar cláusulas abusivas, se puede emprender acciones legales contra el banco. Además, en situaciones de extrema dificultad económica, se puede considerar la posibilidad de acogerse al Código de Buenas Prácticas. Aunque no es una solución sencilla de conseguir, este código podría llevar a la entidad bancaria a realizar una quita en la hipoteca.

Una vez que se haya llevado a cabo la subasta y la adjudicación de la hipoteca, la única vía para intentar evitar el desahucio es obtener una certificación judicial o notarial que demuestre la condición de parte de un grupo en situación de vulnerabilidad. Esto podría permitir vivir en la propiedad durante un período de dos años, aunque en régimen de alquiler.

En conclusión, la ejecución hipotecaria es un proceso legal complejo y delicado que afecta a numerosas familias. Ante esta situación, es crucial estar bien informado y tomar las medidas adecuadas para proteger tus intereses. Si tienes cualquier pregunta y estás buscando asesoramiento legal especializado en derecho hipotecario, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, somos un despacho de abogados especializados en derecho hipotecario en Madrid. Estamos aquí para ayudarte a comprender tus opciones y asistirte en este proceso. Tu bienestar y tus derechos son nuestra principal preocupación. No dudes en ponerte en contacto con nosotros para obtener la orientación legal que necesitas.

Paula Vicente San Antonio
Abogada en Abogados Gil Lozano | 912 30 14 52 | + posts

Abogada con experiencia en Derecho de Familia y Hereditario, inscrita en el Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH). Grado en Derecho de la Universidad de Alcalá (UAH) y Máster de Acceso a la Abogacía en la misma institución.

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